界面新闻记者 |
在“双高双竞”新规土拍后,上海率先推出静安两块地,一时间“新地王”呼之欲出。
8月15日,上海市土地交易市场发布第五批次商品住房用地出让公告,将出让静安区2幅地块,出让总用地面积约5.01公顷,起始总价106.79亿元。这两块地分别是静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块和静安区灵石社区N070402单元094a-14地块。
其中,最受市场关注的便是静安区曹家渡社区地块,板块内各项配套都较为成熟,坐拥上海“五星级公园”(中山公园),整体宜居性也较高。此外,距离地铁14号线武定站约260米,7号线800米,交通便捷。
配套方面,周边教育资源齐全,有江苏路第五小学、同济大学第二附属中学、市西中学等;约1.4公里处有上海市华山医院,定级为三甲医院,能够提供充足的医疗保障。距离600米左右有889广场,2公里处有汇融天地及月星环球港,商业配套丰富,可满足日常消费需求。
出让资料显示,静安区曹家渡社区地块的出让面积18501.78平方米,土地用途为居住用地,起始价为43.1387亿元。由于该地块的“含金量”较高,市场预测将成为继上一批次土拍中的徐汇斜土地块之后的“新地王”。
8月初,在上海第四批次土拍中,徐汇斜土地块经历了72轮竞价后,溢价率30%触顶并进入摇号环节。最终,绿城摇中,成交楼面价格破13万元/平方米,刷新全国最高楼面价。
优质地块备受关注,于是上海在公布第五批次地块的同时,也宣布,自第五批次起,上海市商品住房用地出让对市场热度较高的地块施行“两轮竞价、两轮竞高品质建设标准”。竞买完成上一个指标要求后,转入下一个指标要求,采取梯度竞争举措。
具体为:“第一轮竞高品质”是将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同。符合前一轮条件的竞拍者,将在土拍现场进行“第一轮竞价”,对市场热度较高的地块,通过出让前综合会商机制,合理设定出让起始价格,确定差异化的溢价空间。
当上一轮竞价触到地块的溢价中止价时,将进行“第二轮竞高品质”,对“竞装修标准”“竞公共设施和开放空间等”等系列举措选择应用、顺次竞买。通过“第二轮竞高品质”的竞买者,将进入“第二轮竞价”,通过再次竞价,以“价高者得”的方式最终确定竞得人。
曹家渡还是大宁?怎么选?
本次出让的另一块静安区灵石社区地块,出让面积3.16万平方米,容积率2.95,土地用途为居住用地、办公楼,起始价为63.6561亿元。
9月14日上午9时,参拍房企投拓人士均已抵达上海浦东新区房地大厦。
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据界面新闻现场观察,往日土拍时大厦一楼大厅坐满了等待楼上土拍结果的房企投拓人士,他们中有人看土拍直播,有人实时计算价格,有人互相讨论。但这一次,一楼大厅的房企人士更少了,此前的热闹情景也一去不复返,都在耐心等待,但对于结果是谁并不十分执着。
原因有两点,较之此前几批次,此次所出让的地块量更少,仅有2幅,此外市场环境愈发不明朗,投资拿地的房企也越来越少。甚至有业内人士感叹:上海拍地,已见不到上海房企。
比如讨论声最高的静安区曹家渡社区地块,此次也只迎来4位竞买人参拍,而静安区灵石社区地块则只有一家房企报名。
首先出让的是静安区灵石社区地块,从报名房企来看,底价出让是在意料之中,最终由中建二局以底价63.6561亿元拿下,折合楼板价6.828万元/平方米。
该地块位于静安区大宁板块,距离地铁1号线上海马戏城站约440米,距离目前在建的地铁20号线彭越浦路站约1公里。地块3公里范围内,今年4月,越秀以总价16亿元、楼面价78197元/平方米摇号竞得静安区中兴社区151b-19地块,房地联动价12.1万元/平方米。
上午10点,现场静安区曹家渡社区地块拍卖开启。4位竞买人以联合拿地居多,1号竞买人为中海,2号竞买人是招商蛇口&南通瑞城,3号竞买人是象屿&越秀,4号竞买人为保利发展&上海建工。
竞价即将开始,3号选手最为积极,在主持人还未宣读完毕时便开始报价,紧接着是1号选手跟价,2号选手在竞价第六轮中现身,出价43.2387亿元。从出价频率来看,整体都较为犹豫。
随后进入到3号选手与1号选手的争夺主场,4号选手依旧未出价。竞价到第76轮,2号选手再现身,尤其是在第80轮之后,2号竞买人出价开始积极。到第84轮,现场已属于1号与2号之间的较量了。
值得一提的是,竞价到92轮时,由于迟迟未见其他房企出价,2号选手连续两次报价,主持人提醒:“请2号竞买人冷静。”
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3号选手在竞价第96轮时出场,报价51.3087亿元,随后1号选手放弃,不再跟价,2号与3号开始比拼。虽然如此,各家房企对于花钱这件事更是一次比一次谨慎,现场竞价的增价幅度也从1000万元调整到500万元,到最后调整至200万元。
竞价时间漫长,等待的房企人士也有些着急。土拍现场,保利发展相关人士向界面新闻表示,现如今市场不好,都在等行业周期,但其实这块地还是好卖的。
她告诉界面新闻,该地块的地段较好,但是开发难度比较大,地块被周边“老破小”包围,会影响项目定位,没有办法做到真正意义上的豪宅,影响定价、购买人群等。“配套不错,就是开发难度会影响销售。”
同时,她也很坚定地认为,该地块不会成为“地王”。在拍卖结束5分钟前,她走出了现场。
事实也是如此。竞价到163轮,定格在2号选手的出价56.5987亿元,时间为11点34分。
竞价结束,招商蛇口&南通瑞城以约56.6亿元的价格竞得曹家渡地块,折合楼板价11.41万元/平方米,溢价率31.2%。该楼板价也仅次于8月7日徐汇滨江宅地的13.1万元/平方米,成为全国楼板价第二高的地块。
两宗地总起拍价超106.79亿元,共收金120.25亿元。
招商蛇口迫切“进城”
对于拿地,招商蛇口此次是势在必得。
据界面新闻了解,在上一批次徐汇地块的争夺中,招商蛇口在72轮竞价中加价至48.048亿元后触达地价上限,随后进入摇号环节,最终由于运气不佳而不得不空手而归。
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此次曹家渡地块未触及中止价,谁能成为赢家,只需要用钱来说话。
2021年,招商蛇口提出“重返上海心”战略。2022年-2023年,不少昔日的土拍大户偃旗息鼓,但招商蛇口凭借资金优势,重仓押注上海,扫货多处优质地块。
投资布局积极,2021-2023年,招商蛇口连续三年在上海房企拿地总金额排行榜中稳居前三名,是上海拿地房企中实至名归的“领头羊”。
据界面新闻统计,2022年,招商蛇口至少摘下10幅地块、位列拿地排行榜榜首。2023年,招商蛇口再次成为上海土地市场最大赢家,全年单独或联合其他房企总计竞得6幅地块,总金额199.5885亿元。
在全口径销售金额方面,继2022年以741.25亿元问鼎后,2023年招商蛇口凭借645.57亿继续保持领跑,也是唯一在上海突破600亿元销售额的房企,该年在上海的19次推盘中,有15次属于“日光盘”。
扩张之路上,“上海心”正一步步由核心区域扩张到上海外环。2024年以来,招商蛇口的拿地和在建项目大多分布在宝山区、松江区等非核心区域。
数据显示,2024年1-7月,虽然销售面积仍然以29.6万平方米位居第一,但招商蛇口上海销售额已经被中海地产、绿城中国、保利发展等房企反超,以119.82亿元排名第六。
其半年报显示,今年上半年招商蛇口各项数据迎来大幅下滑:营业利润29.28亿元,同比减少40.18%;利润总额29.59亿元,同比下降40.51%,归母净利润为14.17亿元,较上年同期下降34.17%。
在行业普遍面临增长放缓下,招商蛇口不得不背水一战,重金下注市场预测的“地王”。而且行业发生变化,上海外环“失灵”,招商蛇口也迫切需要走进上海核心板块。
只是没想到的是,备受市场期待的曹家渡地块并没有触发第二轮竞高品质的阶段,也没有触发“价高者得”阶段,为招商蛇口增添了不少赢面。
越秀的投拓人士在拍卖结束前五分钟来到现场,对最后每一轮竞价都详细记录,当拍卖结果出来后,其中一位小声说道,“恭喜招商”。
拿到地只是第一步,后续如何开发和定位,又将做出怎样的豪宅来,如何赢得市场认可,等待招商蛇口去应对的难关,还有很多。